Apropriação da receita

Este assunto esta muito relacionada ao assunto tributação. Como já falamos no item 1 a tributação será realizada na medida for realizado os recebimentos. Iremos destacar neste item alguns exemplos práticos.
1 caso – venda de um imóvel ocorrido no dia 10/05/2001 com valor principal de R$ 200.000,00 ele será recebido da seguinte forma entrada de R$ 120.000,00 restando para ser pago R$ 80,000,00 em 20 parcelas tendo a primeira com vencimento a partir do ultimo dia do mês seguinte desta data sem juros:


Dia 10/05/2001
Provisão total da venda
D – Cliente - item 1.1.2.1.1 - R$ 200.000,00
C – Receita Diferida - item 2.1.2.1.3.1
Apropriação da entrada
D – Banco - item 1.1.1.1
C – Cliente - item 1.1.2.1.1 - R$ 50.000,00
Apropriação do resultado
D – Receita Diferida - item 2.1.2.1.3.1 R$ 50.000,00
C – Receita com Vendas – item 3.1.1.3


Será tributado somente o valor apropriado R$ 50.000,00
Digamos agora que a empresa nas parcelas a prazo será cobrado R$ 250,00 por mês fixo de juros em cada parcela. O Lançamento ficara assim:


D – Banco - item 1.1.1.1 R$ 50.250,00
C – Cliente - item 1.1.2.1.1 - R$ 50.000,00
C - Receita Juros sobre as vendas dos Imóveis item 3.1.1.4 R$ 250,00


Apropriação do resultado
D – Receita Diferida - item 2.1.2.1.3.1 R$ 50.000,00
C – Receita com Vendas – item 3.1.1.3


Tanto no primeiro como no segundo exemplo a base de apropriação da receita será a mesma para apropriar os custos. Para as vendas com os juros variáveis (INPC, IGP,IPCA, etc.) vai ser da mesma forma o lançamento.
Agora vejamos um exemplo caso a venda tenha sido firmada com índices variáveis e uma das parcelas o rendimento foi negativa. Por exemplo um decréscimo de R$ 120,00.


Vejamos o exemplo:


Momento do recebimento:
D – Banco - item 1.1.1.1 R$ 49.880,00 (50.000,00-150,00)
D – Custo com perda variação negativa de índice item 4.1.4 R$ 150,00
C – Cliente - item 1.1.2.1.1 - R$ 50.000,00
Apropriação do resultado:
D – Receita Diferida - item 2.1.2.1.3.1 R$ 50.000,00
C – Receita com Vendas – item 3.1.1.3
A base de calculo para os impostos e dos custos será também a mesma dos outros itens.

Apropriação de custo

d.1 - Custo orçado
Custo orçado é um método utilizado somente para unidades que já foram vendidas. Onde se tem uma estimativa de gastos para construção daquela unidade vendida. Ela é baseada em um calculo de engenharia desenvolvida sobre o projeto, com a finalidade de estimar uma base de valores que serão utilizados para construção das unidades.


Vejamos o exemplo abaixo:
Custo total previsto do Ed Tal - R$ 1.500.000,00
Custo incorrido ate a data da opção do custo orçado Obra Ed tal - R$ 600.000,00
Custo Orçado para conclusão da Obra Ed tal - R$ 900.000,00
Fração ideal correspondente a unidade vendida apto 101 - 10%
Custo orçado referente a unidade 101 – R$ 90.000,00


A medida que a obra for desenvolvendo este custo orçado será gradativamente substituído pelo custo real. Por exemplo:
Se daquele custo orçado foi realizado o valor de R$ 100.000,00, o custo da unidade 101 será de R$ 10.000,00 (10% do total do custo orçado)
Veremos no próximo quando este valor do custo orçado não for o mesmo durante ou no final da obra.


d.2 - Insuficiência de custos realizados:
Vamos ao seguinte situação com o mesmo exemplo do item d.1.


Foi constatado no final da obra que o custo orçado foi superior ao realizado onde o ultimo fico no valor de R$ 1.410.000,00, ou seja, 90.000,00 as menos:


a) se caso a venda já foi totalmente recebida ela devera realizar os seguintes lançamentos relativo a cada unidade na mesma situação:

D – Custo Orçado – Ed tal - item 2.1.4.4.1 - R$ 9.000,00 (90.000,00 x 10%)
C – Custo do Imóvel Vendido – Ed tal – item 4.1.1

b) Caso o cliente ainda não quitou todas as parcelas de sua compra o lançamento ficara assim:


Dado importante: devemos ter em mão o valor total da venda da unidade em questão neste caso R$ 200.000,00 e o valor principal * já recebido é de R$ 40.000,00, ou seja, 25% do valor da venda.


Primeiramente você realizara o ajuste nos custos que já formam realizados e contabilizados no resultado da empresa:
D – Custo Orçado – item 2.1.4.4.1 - Ed tal R$ 2.250,00 (9.000,00 x 25%)
C – Custo do Imóvel Vendido – item 4.1.1 - Ed tal


O custo orçado que será ainda realizado o ajuste ficara da seguinte forma:
D – Custo Orçado item 2.1.4.4.1 – Ed tal R$ 6.750,00 (9.000,00 x 75%)
C – Custo Diferido de venda de Imóvel – item 2.1.2.1.3.1- Ed tal


* valor principal é o valor sem considerar o juros pelo pagamento parcelado geralmente isso ocorre quando o financiamento é realizado diretamente com a construtora.


d.3 - Excesso de custos realizados:
Vamos ao seguinte situação com o mesmo exemplo do item d.1.


Foi constatado no final da obra que o custo realizado foi superior ao orçado onde o ultimo fico no valor de R$ 1.650.000,00, ou seja, 150.000,00 a mais do que foi orçado:


a) Se a venda já foi totalmente recebida ela devera realizar os seguintes lançamentos relativo a cada unidade na mesma situação:


D – Custo do Imóvel Vendido – item 4.1.1 - Ed tal
C – Custo Orçado – item 2.1.4.4.1 - Ed tal R$ 15.000,00 (150.000,00 x 10%)


b) Caso o cliente ainda não quitou todas as parcelas de sua compra o lançamento ficara assim:
Dado importante: devemos ter em mão o valor total da venda da unidade em questão neste caso R$ 200.000,00 e o valor principal * já recebido é de R$ 40.000,00, ou seja 25% do valor da venda.


Primeiramente você realizara o ajuste nos custos que já formam realizados e contabilizados no resultado da empresa:


D – Custo do Imóvel Vendido – item 4.1.1 - Ed tal
C – Custo Orçado – item 2.1.4.4.1 - Ed tal R$ 3.750,00 (15.000,00 x 25%)


O custo orçado que será ainda realizado o ajuste ficara da seguinte forma:
D – Custo Diferido de venda de Imóvel – item 2.1.2.1.3.1- Ed tal
C – Custo Orçado – item 2.1.4.4.1 - Ed tal R$ 11.250,00 (15.000,00 x 75%)


* valor principal é o valor sem considerar o juros pelo pagamento parcelado geralmente isso ocorre quando o financiamento é realizado diretamente com a construtora.

Formação do estoque

Terreno – nesta conta deverá ser incluído todo desde desembolso dos gastos na compra do terreno ate a legalização do mesmo (ITBI, cartório, outras taxas). Caso o terreno tenha sido comprado por financiamento em longo prazo fica opcional ao administrador da empresa que os custos deverão serem registrados no custo do imóvel ou ser apropriado nas despesas financeiras da empresa.

Após legalizado totalmente o imóvel para construção o saldo desta conta caso venha a começar realmente as atividades de contrução deverá ser transportada para conta imóveis em construção.

Caso a empresa não tenha ainda interesse ou por qualquer outro motivo não esta realizando obra de construção no terreno ela permanecera na conta do terreno e todos os gastos referido ao terreno deverão serem contabilizados como despesas administrativa (IPTU, conservação, vigilância), isso ocorre porque os gastos citados anteriormente não interferem no valor do terreno.


Exemplo de lançamentos:


Compra de terreno por meio de financiamento
D - Terreno rua tal item 1.1.3.1.01
D – Juros a apropriar item 2.1.4.3.2
C – Banco - item 1.1.1.1
C - Empréstimos a pagar – item 2.1.4.3.1


Pagamento qualquer tipo de despesas (IPTU, conservação, vigilância)
D – Taxas e Impostos – item 5.3.1
D – Manutenção e Conservação – item 5.1.1
C – Banco - item 1.1.1.1


Pagamento ITBI ou qualquer tipo de gasto relativo ao custo de aquisição do imóvel:
D - terreno rua tal item 1.1.3.1.01
C – Banco - item 1.1.1.1


Quando aprovado pela prefeitura e inicio da construção
D - Imóvel em construção item 1.1.3.2.01
C - Terreno rua tal item 1.1.3.1.01


Os valores lançados durante a construção é pelo regime de competência ou seja o reconhecimento dos gastos é no momento de sua incidência, independente do seu pagamento ou entrega do produto.


GASTOS DURANTE A CONSTRUÇÃO
Os gastos com material aplicado, mão de obra direta e seus encargos sociais, incluindo almoxarifes, água, energia, telefone, toda e qualquer despesa que sete relacionado operacionalmente com a obra devera entrar o custo da obra.


IMÓVEIS CONCLUÍDOS
Após a conclusão da construção, mediante obtenção pela autoridade municipal da carta do habite-se. Todos os gastos ocorridos durante esta construção deverão ser transferidos para conta de imóveis prontos. Sendo criada uma conta título com o nome Edifício Tal. Dentro desta conta cria-se contas analíticas com o números das unidades. Veja no exemplo abaixo.


D - imóveis concluídos – Ed tal – Apto 01 – item 1.1.3.4.01.01
D - imóveis concluídos – Ed tal – Apto 02 - item 1.1.3.4.01.02
D - imóveis concluídos – Ed tal – Demais unidades
C - imóveis em construção – Ed tal - item 1.1.3.2.01


Conseqüentemente após este lançamento a conta Imóvel em construção – Ed tal deverá estar zerada.


Cabe destacar novamente que os gastos com manutenção do imóvel, tais como IPTU, Iluminação, Plantão de vendas, devem ser considerados despesas da empresa e não custo de construção do imóvel.

Plano de Contas

No Plano de conta que apresentarei já esta de acordo com as novas regras contábeis lei 11941/09 e 11638/07.


1 - Ativo
1.1 - ATIVO CIRCULANTE
1.1.1 - DISPONIVEL
1.1.1.1 - Caixa
1.1.1.2 - Banco
1.1.2 - CLIENTES
1.1.2 .1 - Vendas das de apartamento
1.1.2 .1.1 - Fulano de tal
1.1.2 .1.2 - Ciclano de tal
1.1.3 .1 - Vendas das de terrenos
1.1.3 .1.1 - Fulano de tal
1.1.3 .1.2 - Ciclano de tal
1.1.4 .1 - Vendas das de Loteamento
1.1.4 .1.1 - Fulano de tal
1.1.4 .1.2 - Ciclano de tal
1.1.3 – ESTOQUE
1.1.3.1 – Terrenos a comercializar
1.1.3.1.01 – Rua Fulano
1.1.3.1.02 – Rua Ciclano
1.1.3.2 – Obras em andamento
1.1.3.2.01 – Edifício tal
1.1.3.2.02 – Casa tal
1.1.3.3 – Materiais Aplicados nas construções
1.1.3.3.01 – Cimento
1.1.3.3.02 – Areia
1.1.3.4 – Imóveis concluídos a comercializar
1.1.3.4.01 – Edifício tal
1.1.3.4.01.01 – Apto 01
1.1.3.4.01.02 – Apto 02
1.1.3.4.02 – Casas
1.1.3.4.02.01 – Casas Rua Fulano
1.1.3.4.02.02 – Casas Rua Ciclano
1.1.4 - OUTROS CREDITOS
1.2.1 - ATIVO NÃO CIRCULANTE
1.2.1.1 - CLIENTES
1.2.1.1.1 - Vendas das de apartamento
1.2.1.1.1.1 - Fulano de tal
1.2.1.1.1.2 - Ciclano de tal
1.2.1.1.2 - Vendas das de terrenos
1.2.1.1.2.1 - Fulano de tal
1.2.1.1.2.2 - Ciclano de tal
1.2.1.1.3 - Vendas das de Loteamento
1.2.1.1.3.1 - Fulano de tal
1.2.1.1.3.2 - Ciclano de tal




2 - Passivo
2.1 - PASSIVO CIRCULANTE
2.1.2 – Obrigações Trabalhistas
2.1.2 .1 – Salários a pagar
2.1.2 .2 – Encargos sociais
2.1.2 .3 – etc
2.1.3 – Obrigações tributarias
2.1.3 .1 – IRPJ a recolher
2.1.3.2 – CSLl a recolher
2.1.3.3 – etc
2.1.4 – RECEITA/ CUSTO DIFERIDO
2.1.4.1 – RECEITA DIFERIDA
2.1.4.1.1 - Vendas das de terrenos
2.1.4.1.1.1 – Fulano de tal
2.1.4.1.1.2 – Ciclano de tal
2.1.4.1.2 - Vendas das de Loteamentos
2.1.4.1.2.1 – Fulano de tal
2.1.4.1.2.2 – Ciclano de tal
2.1.4.1.3 - Vendas das de terrenos
2.1.4.1.3.1 – Fulano de tal
2.1.4.1.3.2 – Ciclano de tal
2.1.4.2 – CUSTO DIFERIDO
2.1.4.2.1 - Vendas das de terrenos
2.1.4.2.1.1 – Fulano de tal
2.1.4.2.1.2 – Ciclano de tal
2.1.4.3.2 - Vendas das de Loteamentos
2.1.4.2.2.1 – Fulano de tal
2.1.4.2.2.2 – Ciclano de tal
2.1.4.2.3 - Vendas das de terrenos
2.1.4.2.3.1 – Fulano de tal
2.1.4.2.3.2 – Ciclano de tal
2.1.4 – EMPRESTIMOS A PAGAR
2.1.4.3 – EMPRESTIMOS
2.1.4.3.1 – Empréstimos a pagar
2.1.4.3.2 – Juros apropriar
2.1.4.4 – CUSTO ORÇADO
2.1.4.4.1 – Custo Orçado
2.2 - PASSIVO NÃO CIRCILANTE
2.2.1 – EMPRESTIMOS
2.2.1.1 – Empréstimos a pagar
2.2.1.2 – Juros apropriar
2.1.2 – RECEITA/ CUSTO DIFERIDO
2.1.2.1 – RECEITA DIFERIDA
2.1.2.1.1 - Vendas de terrenos
2.1.2.1.1.1 – Fulano de tal
2.1.2.1.1.2 – Ciclano de tal
2.1.2.1.2 - Vendas de Loteamentos
2.1.2.1.2.1 – Fulano de tal
2.1.2.1.2.2 – Ciclano de tal
2.1.2.1.3 - Vendas de apartamentos
2.1.2.1.3.1 – Fulano de tal
2.1.2.1.3.2 – Ciclano de tal
2.1.2.2 – CUSTO DIFERIDO
2.1.2.2.1 - Vendas das de terrenos
2.1.2.2.1.1 – Fulano de tal
2.1.2.2.1.2 – Ciclano de tal
2.1.2.3.2 - Vendas das de Loteamentos
2.1.2.2.2.1 – Fulano de tal
2.1.2.2.2.2 – Ciclano de tal
2.1.2.2.3 - Vendas das de terrenos
2.1.2.2.3.1 – Fulano de tal
2.1.2.2.3.2 – Ciclano de tal
3 - Receitas
3.1 - RECEITAS
3.1.1 - OPERACIONAIS RECEITAS VENDAS
3.1.1.1 - Vendas de Terrenos
3.1.1.2 - Vendas de Loteamento
3.1.1.3 - Venda de Apartamentos
3.1.1.4 – Juros sobre venda de imóveis
3.1.1.5 - Alugueis
3.1.2 - FINANCEIRA
3.1.2.1 - Aplicação Renda Fixa
3.1.2.1 - Resultado Positivo renda Variável(Mercado de Ações)
3.1.3 - PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS
3.1.3.1 - Distribuição de Lucro
4 - CUSTOS
4.1 - OPERACIONAIS DE VENDAS
4.1.1 - Vendas de Terrenos
4.1.2 - Vendas de Loteamento
4.1.3 - Venda de Apartamentos
4.1.4 - Perda variação negativa de índice
5 - DESPESAS
5.1 – DESPESAS ADMINISTRATIVAS
5.1.1 – Manutenção E Conservação
5.2 – DESPESAS PESSOAL
5.3 – DESPESAS COMERCIAIS
5.3.1 – Taxas e Impostos


Observação caso precise mais detalhes sobre as novas mudanças na regra contábil propostos na novas regras contabeis acesse Meu Blog

Método de Tributação

Inicialmente darei como exemplo de uma empresa que vende eletrodomésticos, porem este exemplo servirá também para outros tipos de produto. O fato gerador dos impostos é no momento que se concretiza a venda independente da entrega do produto ou dos recebimentos dos valores relativos a venda. Isso nos sabemos que é chamado de regime de competência.

Entretanto com as empresas do ramo Construção Civil isso acontece maneira diferente tanto nas atividades (Loteamento, Incorporação e Revenda de Imóveis já prontos). Normalmente estas vendas serão recebidas de forma parcela a longo prazo. Conseqüentemente se estas empresas fosse apurados os impostos pelo regime de competência certamente a empresa vendedora terá um problema em seu fluxo de caixa.

Com isso os legisladores criaram um regime especial de tributação para as empresas que atuam neste setor. Por meio do decreto 1598/77 regulamentado pela IN 84/79 e posteriormente aperfeiçoado pela INS 023/83. onde foi estabelecido que as tributações ocorreram no momento que as parcelas fossem recebidas efetivamente.

Particularidade

Neste blog destacaremos os pontos mais relevantes sobre Contabilidade de Construção Civil:


1 – Método de Tributação
2 - Plano de Contas
3 – Formação do estoque
4 - Apropriação de custo
5 - Apropriação da receita